【精彩回顧】中航易商倉儲物流REIT投資者交流會：用切實行動與投資人并肩而立

　　12月2日，中航易商倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金首次公開發(fā)售網(wǎng)上投資者交流會在上證路演中心圓滿舉辦。

　　ESR集團董事總經(jīng)理，業(yè)務(wù)管理與投資（香港）、公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華女士、ESR中國區(qū)董事總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理王帥先生、基金管理人中航基金的不動產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸先生、財務(wù)顧問招商證券的投資銀行委員會固定收益融資部高級經(jīng)理梅錦涵先生出席了此次路演活動，并與投資者進行實時在線交流。

　　交流會上，出席嘉賓對中航易商倉儲物流REIT進行了介紹，展現(xiàn)了發(fā)起人ESR集團（易商）的背景實力，以及中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)的優(yōu)勢。

　　ESR集團（易商）在香港聯(lián)合交易所有限公司上市（香港聯(lián)交所股份代號：1821），是亞太區(qū)領(lǐng)先的新經(jīng)濟不動產(chǎn)管理公司。其全面一體化的基金管理及開發(fā)平臺覆蓋澳大利亞/新西蘭、日本、韓國、大中華地區(qū)、東南亞及印度，業(yè)務(wù)遍及歐洲及美國。截至2024年6月底，ESR集團（易商）總資產(chǎn)管理規(guī)�？傤~1，540億美元，物業(yè)組合建筑面積約5，000萬平方米。

　　中航易商倉儲物流REIT項目底層資產(chǎn)由易商集團全資持有的富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個倉儲物流園組成。項目合計建筑面積42.72萬平方米，估值總規(guī)模為24.35億元。其中，富萊德昆山物流園三期是中國華東地區(qū)第一座四層大跨重載物流倉庫，屬于地標(biāo)型高標(biāo)庫項目，代表了易商集團在倉儲物流領(lǐng)域的領(lǐng)先性。項目底層資產(chǎn)所在地位于長三角中心的江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目的區(qū)位優(yōu)勢吸引了眾多國內(nèi)、國際知名品牌入駐，部分主力長期租戶定制貨架及搭建自動分揀流水線的成本較高，租戶穩(wěn)定性較高。重要現(xiàn)金流提供方租戶歷史期已完成3至5次續(xù)租，最長租約達13年，客戶粘性較強。

　　交流中，梅錦涵先生詳細(xì)解說了基金發(fā)行規(guī)模和分派率相關(guān)內(nèi)容：本基金于2024年11月29日發(fā)布了詢價公告，詢價區(qū)間為2.628元/份至3.200元/份，將于12月6日正式詢價，并擬于12月10日發(fā)布發(fā)售公告。披露根據(jù)詢價報價情況審慎合理確定的本基金發(fā)售價格，最終發(fā)行規(guī)模將由發(fā)售價格和發(fā)售總份額共同決定。如按詢價區(qū)間下限2.628元/份發(fā)售，則對應(yīng)的發(fā)行規(guī)模約為21億元，較原先擬募集資金規(guī)模24.38億元下降了13.8%。此時，按預(yù)測可供分配金額測算的2024年、2025年凈現(xiàn)金流分派率分別為5.23%（年化）和5.42%。

　　在互動交流過程中，出席嘉賓與交流者重點探討了倉儲物流市場發(fā)展?jié)摿�，以及REIT如何保護投資者的利益。

　　對于投資者關(guān)注的如何評估倉儲物流市場發(fā)展?jié)摿�問題，ESR公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華女士回復(fù)，未來幾年物流倉儲市場仍有較大發(fā)展空間，華東核心城市群未來物流倉儲物業(yè)的新增供給量將不斷減少，但是隨著存量用地的再開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)倉庫在華東區(qū)域?qū)⒆兊迷絹碓较∪保�同時隨著市場下行等因素，衛(wèi)星城市的倉庫憑借著優(yōu)越的地理位置和更加合理的價格，非常受大型物流企業(yè)以及零售企業(yè)青睞。這些客戶通過把周邊分散的業(yè)務(wù)整合到一個大型的綜合物流園，降低人員和設(shè)備的投入，同時讓運力更加高效合理。這是近幾年物流倉儲行業(yè)租賃的一個趨勢。

　　投資者還就REIT如何應(yīng)對風(fēng)險和保護投資者的利益進行提問。對此，中航基金不動產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸先生回復(fù)，對于投資者利益的保障，易商集團已出具《關(guān)于目標(biāo)凈運營收入（NOI）補足的承諾及聲明函》并在基金《運營管理服務(wù)協(xié)議》中進行約定：對項目公司2024年、2025年、2026年實際凈運營收入與目標(biāo)凈運營凈收入（NOI）的差額部分，易商集團及其關(guān)聯(lián)方通過以自持份額分紅金額為限進行差額補足，切實有效地保障了投資者權(quán)益。易商集團及其關(guān)聯(lián)方擬認(rèn)購39.37%的基金份額，用切實行動與投資人并肩而立，共同收獲中航易商倉儲物流REIT的美好未來。

　　對于上述項目NOI保障，曾瑞華女士也在交流中講解道：NOI是目標(biāo)凈運營凈收入，對基金的可供分配金額有重要影響。易商集團承諾補足NOI，是中航易商倉儲物流REIT應(yīng)對項目現(xiàn)金流波動風(fēng)險的重要風(fēng)險緩釋措施之一，也充分展示了易商集團對本項目的誠意。

　　此次投資者交流會的成功舉辦進一步增強了投資者對中航易商倉儲物流REIT的了解和信心。據(jù)此前公告，中航易商倉儲物流REIT將在12月6日開啟網(wǎng)下詢價，中國證監(jiān)會準(zhǔn)予中航易商倉儲物流REIT發(fā)售的基金份額總額為8億份，詢價區(qū)間為2.628-3.200元/份，并于12月13日開始募集。